Konuğumuz gayrimenkul değerleme uzmanı Talha Yüce Hoş geldiniz. Hoş bulduk. Talha Bey bize elinizden bahseder misiniz? Öncelikle davetiniz için teşekkür ederim. Ben Talha Yücel İlköğretim ve lise eğitimimiz Zonguldak’ta tamamladım 2009-2013 yılları arasında Yıldız Teknik Üniversitesi Harita Mühendisliği bölümünden mezun oldum 2014 yılında da gayrimenkul değerleme sektörüne giriş yaptım yaklaşık 2 yıl sahada Rapor hazırladım gayrimenkul değerleme raporları hazırladım yaklaşık bir 5 yıl kadar da rapor kontrolcüsü rapor kontrol sorumlusu olarak görev yaptım 2 yıldır da ekspertiz müdür olarak mevcut firmamda çalışmaktayım.
Gayrimenkul değerleme nedir biraz anlatır mısınız? Gayrimenkul değerleme özetle bir taşınmazın bir taşınmaz malın piyasadaki değerinin tespitidir bu taşınmaz değerini tespitinde de taşınmazın sahada fotoğraflanması ölçümünün yapılması resmi kurumlar da resmi kurumlardaki araştırmalarının yapılması bu resmi kurumlarda tapu müdürlükleri ilgili belediyeler kadastro müdürlükleri gibi sıralanabilir yasal evraklarının araştırılması ile beraber bir değerleme raporu hazırlanır bu değerleme raporunda da taşınmazın yasal durumu ve mevcut durumu ortaya çıkar resmi kurum evraklarındaki yasal izinlerine göre belirlediğimizde yere yasal değer mahallinde gördüğümüz taşınmazın haline de mevcut değeri olarak adlandırabiliriz.
Üç ana yöntemimiz var bir taşınmazın değerlenmesini hazırlarken. Bunlar Emsal karşılaştırma yöntemi maliyet yöntemi ve proje geliştirme yöntemi olarak sıralayabiliriz. Emsal karşılaştırma yöntemi. Aslında gayrimenkul değerleme raporlarının temelini oluşturur çünkü bütün taşınmazlarda kullanabiliriz ve piyasadaki bütün taşınmazların değerlemesinde genellikle Kat irtifakı tescil edilmiş piyasada daire tapusu olarak adlandırabileceğimiz daire ofis dükkan gibi taşınmazlarda daha çok kullanırız. Peki bu yöntemde şöyle ilerlenir bir taşınmazın güncel satılık emsalleri ve Satılmış emsalleri araştırılır emsaller satılmamış ise bunlardan bir pazarlık fiyatı düşeriz bu pazarlık fiyatının düştükten sonra olumlu ve olumsuz şerefiyelerini yorumlayıp son fiyat belirleriz.
Şerefiye şöyle adlandırılabilir örnek verelim bir site içerisinde otoparklı ve peyzaja bakan bir dairemiz var aynı site içerisinde gene otoparkta ama peyzaja bakmayan Kuzey cepheye bakan bir dairemiz var tabii ki burada kabaca %2 %3 Güney cephe ve peyzaja bakan daire daha fiyatta olacaktır elde ettiğimiz bu birim fiyatı da taşınmazın alanına taşınmazın indirgenmiş alanına böldüğümüzde de bir birim fiyat elde ediyoruz bu birim fiyatı kendi taşınmazımızdan çarparak da Emsal karşılaştırma yöntemine göre değer elde ediyoruz maliyet yönteminde ise daha çok ana taşımaz olarak adlandırdığımız taşınmazlarda kullanıyoruz yani tapuda Kat irtifakı kurulmamış taşınmazlarda. Bunlara örnek olarak da bir bina veya Sanayi tesisindeki bir fabrika’ya örnek verebiliriz. Burada da 3 parça halinde değer hesaplamasına gidiyoruz gene arsa değerini belirliyoruz parsel üzerindeki yapının maliyet değerini çıkartıyoruz ve buna Şerefiye değeri ekliyoruz buradaki arsa değerimiz gene Emsal karşılaştırma yönteminden bulduğumuz arsa değerimizdir bina maliyet değerimizi de bayındırlığın hazırladığı güncel veriler doğrultusunda Hatta bugün sabah resmi gazetede çıktı güncel veriler.
Onlar da yılda iki kere değişiyor güncel fiyatları alarak metrekare çarpı birim maliyetiyle maliyetlerini elde ediyoruz ve üzerine Şerefiye değeri bu girişimci karı olabilir zamanı satın alma bedeli olabilir bu şekilde yorumlayabiliriz. Çünkü Örneğin bir fabrika kuracağız veya bir sanayi işine gireceğiz herhangi bir gayrimenkulü satın alma yoluna da gidebiliriz aynı fabrikayı kendimizde bir girişimciye verip kurdurabiliriz ikisinin arasında bir zaman faktörü de olacağı için orada da bir şerefeye faktörümüz var üçüncü yöntemimizde proje geliştirme yöntemimiz bu aslında arsa emsaline ulaşamadığımız yoğun kalabalık konut yapılaşmasının olduğu bölgelerde kullandığımız yöntem. Çünkü elimizde boş bir arsa yok arsa fiyatını belirleyemiyoruz. Peki ne yapacağız güncel imar durumuna göre taşınmazın üzerinde bir projeksiyon çiziyoruz buraya bir nasıl bir bina elde edilebilir elde ettiğimiz bu projeden taşınmazın güncel satış değerlerinden bir ciro hesabı yapıp bu ciro hesabından maliyeti ve girişimcinin karına düşerek çıplak arsa değerine ulaşıyoruz ek olarak da gelir yöntemi veya nakit akışı dediğimiz yöntem de var bu yöntemde daha çok teyit amaçlı kullanıyoruz örnek verelim. Bir otelde veya bir akaryakıt istasyonunda değerleme yaparken buranın bir maliyet yöntemine göre değeri var ama buranın. Bir de nakit akışına göre de bir değeri var bu tek başına gelir yöntemi tek başına bir değerleme metodu değildir. Ancak maliyete teyit amaçlı kullanılabilir değerleme raporunu hazırlayan kişiler Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş şirketlerin tam zamanında veya sözleşmeli personelleridir. Bu personeller
gayrimenkul değerleme uzmanı konut değerleme uzmanı sorumlu değerli mi uzmanı veya değerli uzman yardımcısı olarak belirlenebilir. Ayrıca bankalara rapor hazırlanacağı hazırlanması durumunda ise Bankacılık düzenleme ve denetleme kurulunda
çok güzel. Peki gayrimenkul değerleme uzmanı kimdir 4 yıllık fakülte mezun olan herkes gayrimenkul değerleme uzmanı olabilir SPK’nın Sermaye Piyasası kurulumu tebliğinde. Bu açıkça belirtilmiştir 4 yıllık fakülte mezunu olmak ve gayrimenkul değerleme lisansı veya konut değerleme lisansına sahip olmak Dolayısıyla SPK’nın tebliğine göre az önce de bahsettiğim 4 unvan sıralanabilir. Bu unvanlarda da bunların arasındaki farklar nedir? Bunların arasındaki farklar da şöyle sıralayalım sorumlu derleme uzmanı zaten şirketin %10 ödenmiş sermayesine sahibi olan aslında parantez içinde patron dediğimiz kişiler aynı zamanda bir değerleme uzmanı fakülte mezundur. Tabii ki gayrimenkul değerleme uzmanı ise Tam zamanlı yani firmanın kadrolu personeli olabilir veya sözleşme ile firmaya iş yapıyor olabilir 3 yıl sektör tecrübesi olması gereklidir gayrimenkul değerleme uzmanının gayrimenkul değerleme. Uzman Yardımcısının ise yetiştirilmek üzere firmalara istihdam edilen kişilerdir. Bunlar fakültelerinden yeni mezun olmuşlar ve lisanslarını almışlar ama tecrübeleri yok bir şekilde tecrübe kazanmaları gerekir. Dolayısıyla firmalarda yetiştirilmek üzere istihdam edilirler SPK’nın tebliğine göre de bu kişiler %10 oranında firmada bulunmak zorundadır. Örneğin sizin firmanızda 100 tane uzmanınız var bunların 90 tanesi gayrimenkul değerleme Uzman Yardımcısının olmak zorunda konut değerleme uzmanı da gene Tam zamanlı veya sözleşmeli olabilir Bir yıllık tecrübesini sağladıktan sonra konut değerleme uzmanı olabilir bu tecrübelerden de kısaca şöyle bahsedelim
değerli uzmanlarının tamamının üye olduğu bir birlik var Türkiye değerlerini uzmanları. Birliği hepimiz buraya üyeyiz meslekte çalıştığımız süre boyunca elde ettiğimiz yazdığımız raporlardan birliğimizi bilgilendirme yapıyoruz ve dolayısıyla birlikte sizin Yazdığınız raporları inceliyor. Daha sonra size bir tecrübe belgesi veriyor bu tecrübe belgesi 1 3 ve 5 yıl şeklindedir. Evet o tecrübe süresine göre. Peki her Lisans mezunu gayrimenkul değerleme sektöründe çalışabilir mi? Çalışabilir bunun önünde hiçbir problem yok SPK’nın tebliği açıktır 4 yıllık fakülte mezunu olunması yeterli. Ama şöyle bir durum var gayrimenkul değerleme sektöründeki taleplerin yüzde doksanı bankalara hazırlanır kalan yüzde onda firmanın tüzel kişilere hazırladı veya özel kişilere hazırladığı raporlardır Örneğin siz de bizim firmamıza başvurup mevcut daireniz için değerleme talebinde bulunabilirsiniz her Lisans mezunu çalışabilir ama bizim hazırladığımız raporlarda %90 oranında bankalara hazırladığımız için bankalar Biraz seçici olabiliyorlar bu konuda örneğin; teknik eleman dediğimiz bir kavram var Bunlar üniversitelerin İnşaat harita şehir planlı ve mimarlık bölümü ve son 10 yıldır faaliyette olan gayrimen Gayrimenkul ve varlık değerleme bölümleridir. Bu bölümlerde olan bu bölüm mezunu kişiler bankalar tarafından tercih edilebilmektedir örnek veriyorum 5 yıllık bir tecrübe belgesine sahip İşletme mezunu a Bankasına rapor hazırlayabilirken B1 Bankasına rapor hazırlamayabilir o şekilde oluyor peki rapor yazmayı kontrolcü olmayı sağlayanlar değerleme uzmanları mı acaba İkisi de değerleme uzmanı Nesrin Hanım genellikle sahadaki uzman sahadaki arkadaşlarımız sağda çalışmayı sevenler oluyor kontrolcüler genelde klimalı ofiste 9-6 masabaşı çalışmayı tercih edenler oluyorlar. Dolayısıyla İkisi de gayrimenkul değerleme uzmanı İkisi de fakülte mezunu İkisi de tecrübeye sahibi birlikten tecrü belgesini almış kişilerdir.
İndirgenmiş olan o girişte bahsettiğim alan en çok bizim raporlarımıza itiraz konusu olan konudur aslında küçük bir örnekle açıklayalım bir satış ofisine gittiniz konut üreticileri ve pazarlayanlar bu alanları daha iyi hakimlerdir bir satış ofisine gittiğiniz zaman size 3+1 daireyi 140 metre 130 metre 150 metre olarak pazarlayabilirler bu alan Aslında taşınmazın süpürülebilir alanı artı iç duvarları artı kat holündeki ortak alanlar asansör payınız. Bodrum katta varsa otopark alanınız sitedeki yeşil alanınız havuz vesaire çeşitlendirilebilir. Dolayısıyla bizim değerleme raporlarında ki alan kavramı taşınmazın sadece dıştan dışa iç duvar artı dış duvar dahil edilerek hesapladığımız alan türüdür. Dolayısıyla mimari projesinde 110 metrekare olarak hesapladığımız bir daire satış ofisi tarafında 150 metrekare olarak da pazarlanabilir Dolayısıyla Bu da öğrenmek lazım hangisi ile itiraf konusu oluyor.
Tanımladığını sormak lazım. Çünkü vatandaşları Mesela ne kadar Ferah geniş bir daire diyor 140 metre olarak biliyor ama ekspertiz raporlarına bir geliyor 110 metrekarede ayrı. Peki işinizin sevdiğiniz ve sevmediğiniz yönleri nelerdir? En sevdiğim yanı sürekli güncel kalmanız gerekiyor ve işinizde insan faktörü olduğu için her durumla karşılaşabiliyorsunuz. Mesela dün kontrol ettiğim bir tane rapordan örnek vereyim taşınmazın vaziyet planını Kuzey Güney yönünde simetrisini inşa etmiş yani Dolayısıyla bu tarz durumlarıyla her gün karşılaşıyoruz. Analitik Düşünmeniz gerekiyor sayılarla aranızın güzel olması gerekiyor excel’le aranızın iyi olması gerekiyor gayet Keyif alarak yapıyorum.
Öncelikle kendi programını yapabilen gençlerimiz sahada çalışmayı seven kendi programını yapabilen Gençler bu işi çok güzel yapabilirler sahada çok güzel çalışabilirler çok güzel vakit geçirebilirler. Çünkü sahada çalışan personelin 9-6 mesaisi yok Örnek vermek gerekirse. Bugün size iş 12’de de gelebilir Sabah 9’da da gelebilir hiç gelmeyebilir. Dolayısıyla bütün gün size kalır sosyal anlamda hayatınızdan hiçbir şey kaybetmeden bu işi çalışabilirsiniz. Tabii ki bunun bir de tersi var işlerin yoğun olduğu zamanlar başımızı kaldıramadığımız durumlarda da var ama sağda çalışmak isteyenler için hiçbir problem olmaz ofiste çalışmak isteyen arkadaşlarımda özel rapor formatları için 3 sene tecrübelerini sağlamaları gerekiyor bankalara kontrolcü olmak içinse 5 sene tecrübe şartlarını sağlamaları gerekiyor güzel harika bir bilgilendirme mesajıydı sizinle sohbet çok keyifliydi katılımınız bu güzel açıklamalarınız için teşekkürler ve başarılar. Çok mersi bugünkü konuğumuz gayrimenkul değerleme uzmanı Talha yüceydi sevgili seyirciler Sağlıklı ve mutlu günler dileriz tekrar görüşmek üzere hoşça kalın.
