Türkiye’de son yıllarda hızla yükselen kira fiyatları ve konut arzındaki yetersizlik, milyonlarca vatandaşın en önemli gündem maddeleri arasında yer alırken, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan yeni düzenleme konut piyasasında önemli bir değişimin kapısını araladı. Resmi Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile uzun süredir boş kalan ofislerin belirli şartlar altında konuta dönüştürülmesine olanak tanındı.
Sektör temsilcileri, özellikle İstanbul’da yıllardır satılamayan veya kiralanamayan yüz binlerce metrekarelik ofis alanının bu düzenleme sayesinde ekonomiye yeniden kazandırılabileceğini belirtiyor. Düzenlemenin en önemli hedeflerinden biri ise konut arzını artırarak kira piyasasındaki baskıyı hafifletmek.
Yaklaşık 8 Bin Yeni Konut Piyasaya Kazandırılabilir
Gayrimenkul sektörünün paylaştığı verilere göre Türkiye genelinde 10 milyon metrekarenin üzerinde modern ofis stoku bulunuyor. Bunun yaklaşık 7,5 ila 8 milyon metrekarelik kısmı ise İstanbul’da yer alıyor.
Her ne kadar İstanbul’daki ofis doluluk oranları son yıllarda yüzde 90 seviyelerine ulaşmış olsa da, halen yaklaşık 750 bin ile 800 bin metrekare arasında kullanılmayan ofis alanı bulunduğu belirtiliyor. Ortalama 100 metrekarelik konutlar baz alındığında bu alanın yaklaşık 7 bin 500 ila 8 bin daireye dönüşebileceği hesaplanıyor.
Uzmanlar, yeni konut üretiminin maliyetli ve uzun süreç gerektirdiği düşünüldüğünde mevcut yapı stokunun değerlendirilmesinin önemli bir alternatif oluşturduğunu ifade ediyor.
Dönüşüm İçin Bir Yıllık Süre Verildi
Yönetmelikle birlikte ofislerin konuta çevrilebilmesi için mülk sahiplerine bir yıllık başvuru hakkı tanındı.
Ancak dönüşümün gerçekleşebilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekiyor. Bunların başında, ilgili taşınmazın bulunduğu imar planında konut kullanımına izin verilmesi geliyor. Ayrıca binadaki ofis alanlarının en fazla yüzde 60’lık bölümü konuta dönüştürülebilecek.
Önceki uygulamada benzer dönüşümler için uzun süren imar planı değişiklikleri ve bürokratik işlemler gerektiğinden süreç aylar hatta yıllar alabiliyordu. Yeni düzenlemeyle ruhsat işlemlerinin daha hızlı tamamlanması amaçlanıyor.
Kiralar Gerçekten Düşecek mi?
Gayrimenkul uzmanlarına göre piyasaya binlerce yeni konutun eklenmesi özellikle kiralık daire bulmanın zor olduğu büyükşehirlerde arzı artırabilir.
Ancak uzmanlar, kira fiyatlarının yalnızca bu düzenlemeyle düşmesini beklemenin gerçekçi olmayacağını da vurguluyor. Kira seviyelerini; enflasyon, faiz oranları, nüfus artışı, göç hareketleri ve yeni konut üretimi gibi birçok farklı etken belirliyor.
Buna rağmen kullanılmayan ofislerin konuta dönüştürülmesiyle özellikle belirli bölgelerde kiralık konut seçeneklerinin artabileceği ve fiyat artışlarının yavaşlayabileceği değerlendiriliyor.
Eski Binalar İçin de Önemli Kolaylıklar Getirildi
Yönetmelikte dikkat çeken değişikliklerden biri de eski yapıların tadilat süreçlerine ilişkin oldu.
Yeni uygulamaya göre mevcut binalarda yapılacak tadilatlarda merdiven genişliği, koridor ölçüsü gibi mimari kriterler, binanın inşa edildiği dönemin yönetmeliklerine göre değerlendirilecek. Buna karşılık deprem güvenliği, yangın önlemleri ve yalıtım gibi hayati konularda güncel standartlar uygulanmaya devam edecek.
Bu değişiklik sayesinde özellikle eski yapıların yenilenmesi sırasında yaşanan ruhsat sorunlarının azaltılması hedefleniyor.
Asansör Kuralları Yeniden Düzenlendi
Yönetmelikte asansör uygulamalarına ilişkin hükümler de güncellendi.
Buna göre bodrum dahil üç katlı binalarda asansör boşluğu bırakılması zorunlu hale gelirken, dört ve daha fazla katlı yapılarda asansör yapılması mecburi olacak. Sadece teknik amaçla kullanılan bodrum katlar ise kat hesabına dahil edilmeyecek.
Bu değişiklikle hem erişilebilirliğin artırılması hem de gereksiz maliyetlerin önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Bahçe Düzenlemelerinde Yeni Dönem
Yeni yönetmelikte ilk kez süs havuzlarına ilişkin açık tanımlar da yer aldı.
Bahçelerde yapılacak pergolalar ile belirli sınırlar içinde kalan süs havuzları artık yapılaşma hakkını olumsuz etkilemeyecek. Böylece konut projelerinde bahçe kullanımına yönelik daha esnek uygulamalar hayata geçirilecek.
Piyasanın Gözü Uygulamada
Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren uzmanlar, düzenlemenin özellikle büyükşehirlerde uzun süredir boş kalan ofis stokunun değerlendirilmesi açısından önemli bir fırsat sunduğunu belirtiyor.
Önümüzdeki bir yıllık süreçte kaç ofisin gerçekten konuta dönüştürüleceği ve bunun kira piyasasına nasıl yansıyacağı ise uygulamanın başarısını belirleyecek en önemli unsur olarak görülüyor. Eğer beklenen dönüşüm gerçekleşirse, binlerce yeni konutun piyasaya eklenmesiyle birlikte özellikle kiralık konut arzında hissedilir bir rahatlama yaşanabileceği değerlendiriliyor.
