Miras kalan ev, arsa, tarla ve diğer taşınmazların satışında yeni dönem başladı. İcra ve İflas Kanunu’nda yapılan değişiklikle ortaklığın giderilmesi davalarındaki açık artırma sürecinde önemli düzenlemeler hayata geçirildi. Avukat Batuhan Bulut, 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren yeni uygulamanın mirasçılar ve hissedarlar açısından dikkat edilmesi gereken önemli sonuçlar doğurduğunu belirtti.
Milyonlarca kişiyi ilgilendiren miras paylaşımında yeni bir dönem başladı. Özellikle birden fazla mirasçının ortak olduğu ev, arsa, tarla ve diğer gayrimenkullerin satışında uygulanan ihale sistemi değiştirildi.
Miras kalan bir taşınmazın paylaşılması konusunda hissedarlar arasında anlaşma sağlanamadığında süreç çoğu zaman mahkemeye taşınıyor. Taşınmazın bölünmesinin mümkün olmadığı veya tarafların paylaşım konusunda uzlaşamadığı durumlarda ise ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izale-i şuyu, davası gündeme geliyor.
Bu davalarda taşınmazın satışına karar verilmesi halinde uygulanan açık artırma sürecinde artık yeni kurallar geçerli olacak.
İcra ve İflas Kanunu’nda 7589 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler 31 Temmuz 2026 itibarıyla yürürlüğe girdi.
KRT TV’de düzenlemeyi değerlendiren Avukat Batuhan Bulut, yeni sistemin özellikle miras yoluyla elde edilen gayrimenkullerin satışında önemli değişiklikler getirdiğini söyledi.
AÇIK ARTIRMADA YENİ DÖNEM BAŞLADI
Eski uygulamada miras kalan taşınmazların satışında açık artırmaya ilişkin süreç, mirasçılar açısından zaman zaman ciddi tartışmalara neden olabiliyordu.
Özellikle taşınmazın gerçek değerinin altında satılması, üçüncü kişilerin ihaleye katılması ve hissedarların satış sürecinde yeterince söz sahibi olamaması gibi konular mağduriyet iddialarını beraberinde getiriyordu.
Yeni düzenleme ile birlikte açık artırmanın işleyişinde önemli değişikliklere gidildi.
Amaç, miras kalan gayrimenkullerin satışında daha kontrollü bir sistem oluşturmak ve kötü niyetli girişimlerin önüne geçmek.
İLK İHALEDE KATILIM ŞARTLARI DEĞİŞTİ
Düzenlemenin en dikkat çekici noktalarından biri ilk ihaleye ilişkin.
Avukat Batuhan Bulut’un aktardığı bilgilere göre, yeni sistemde ilk ihalenin katılım şartları yeniden düzenlendi ve dışarıdan herkesin aynı şekilde ihaleye dahil olabildiği eski uygulamadan farklı bir yapı oluşturuldu.
Bu değişikliğin temel hedeflerinden biri, miras yoluyla aile içinde kalan taşınmazların satışında hissedarların haklarını daha güçlü şekilde korumak.
Özellikle “ata toprağı” olarak nitelendirilen tarla ve arazilerin, aile dışından kişilerin eline geçmesi konusunda yaşanan endişelerin azaltılması amaçlanıyor.
“ATA TOPRAĞI” İÇİN DİKKAT ÇEKEN DÜZENLEME
Türkiye’de miras yoluyla nesilden nesile aktarılan tarla, arsa ve evler birçok aile için yalnızca ekonomik bir değer taşımıyor.
Bu taşınmazlar aynı zamanda aile geçmişinin ve kuşaklar boyunca aktarılan mülkiyetin bir parçası olarak görülüyor.
Ancak mirasçıların kendi aralarında anlaşamaması halinde bu taşınmazların satış yoluyla el değiştirmesi mümkün olabiliyor.
Yeni düzenlemenin dikkat çekilen yönlerinden biri de bu tür satışlarda mirasçıların ve mevcut hissedarların konumunun daha fazla korunmasına yönelik yaklaşım.
Böylece aileden kalan taşınmazların satış sürecinde kötü niyetli kişilerin avantaj elde etmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.
FIRSATÇI MİRASÇILAR DA SİSTEMİN MERKEZİNDE
Düzenlemenin yalnızca dışarıdan ihaleye girmek isteyen kişileri ilgilendirmediği belirtiliyor.
Mirasçılar arasındaki kötü niyetli davranışların da önüne geçilmesi hedefleniyor.
Bazı durumlarda mirasçılardan biri veya birkaçının, taşınmazın düşük bedelle satılması yönünde hareket etmesi diğer hissedarların ciddi zarara uğramasına neden olabiliyor.
Özellikle taşınmazın gerçek piyasa değerinin altında satılması halinde mirasçıların elde edeceği pay da azalıyor.
Yeni düzenlemeyle birlikte bu tür uygulamaların sınırlandırılması ve satış sürecinin daha sağlıklı bir zemine oturtulması amaçlanıyor.
İZALE-İ ŞUYU DAVALARI NEDEN ÖNEMLİ?
Ortaklığın giderilmesi davaları, bir taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyetin sona erdirilmesini amaçlıyor.
Örneğin bir ev dört kardeşe miras kaldığında ve kardeşler taşınmazın satılması veya kullanılması konusunda anlaşamadığında taraflardan biri mahkemeye başvurabiliyor.
Mahkeme, taşınmazın niteliğine ve somut koşullara göre ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesine karar verebileceği gibi satış yoluna da gidebiliyor.
Taşınmazın fiziksel olarak bölünmesinin mümkün olmadığı durumlarda satış daha sık gündeme geliyor.
Satışın gerçekleşmesinin ardından elde edilen bedel, hissedarların mülkiyet payları oranında dağıtılıyor.
Yeni düzenleme ise tam olarak bu satış aşamasındaki ihale mekanizmasını etkiliyor.
TAPU SAHİPLERİ İÇİN ÖNEMLİ UYARI
Miras yoluyla taşınmaz sahibi olan kişilerin, yeni düzenlemeyi yakından takip etmesi gerekiyor.
Özellikle bir taşınmaz üzerinde birden fazla hissedar bulunuyorsa ve ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa, satış sürecinin hangi kurallara göre yürütüleceği büyük önem taşıyor.
Daha önceki uygulamaya güvenerek hareket etmek yerine, yeni mevzuatın dikkate alınması gerekiyor.
Her davanın kendi koşulları bulunduğu için taşınmazın niteliği, hissedarların durumu, davanın hangi aşamada olduğu ve satış kararının ne zaman verildiği gibi ayrıntılar da önem taşıyor.
Bu nedenle hukuki süreç içerisinde olan kişilerin güncel düzenlemeyi uzman bir hukukçuyla değerlendirmesi önem taşıyor.
YENİ SİSTEMİN AMACI NE?
Yapılan değişiklikle birlikte temel hedeflerden biri, taşınmazların değerinin altında satılması nedeniyle ortaya çıkabilecek mağduriyetleri azaltmak.
Bir diğer hedef ise kötü niyetli hissedarların veya üçüncü kişilerin ihale sürecini kendi lehlerine yönlendirmesini zorlaştırmak.
Bunun yanı sıra miras yoluyla aile içerisinde kalan gayrimenkullerin korunması ve satış sürecinin daha adil şekilde yürütülmesi de düzenlemenin öne çıkan amaçları arasında gösteriliyor.
31 TEMMUZ’DAN SONRA KURALLAR DEĞİŞTİ
İcra ve İflas Kanunu’ndaki değişikliklerin 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girmesiyle birlikte ortaklığın giderilmesi davalarında yeni bir dönem başladı.
Bu tarihten itibaren gerçekleştirilecek işlemlerde yeni düzenlemelerin dikkate alınması gerekiyor.
Dolayısıyla miras kalan taşınmazın satışı için ihale sürecine girenler açısından katılım şartları, satış yöntemi ve tarafların hakları bakımından yeni uygulama önem taşıyor.
MİRASÇILARIN EN BÜYÜK KORKUSU: DEĞERİNİN ALTINDA SATIŞ
Miras paylaşımında en sık yaşanan sorunlardan biri, taşınmazın gerçek değerinden daha düşük bir bedelle satılması endişesi.
Özellikle birden fazla hissedarın bulunduğu taşınmazlarda, bazı mirasçılar satışın gerçekleşmesini isterken bazıları taşınmazın ellerinde kalmasını isteyebiliyor.
Tarafların anlaşamaması halinde mahkeme süreci başlıyor ve taşınmazın satışı gündeme gelebiliyor.
Yeni düzenlemenin bu noktada satış mekanizmasını daha kontrollü hale getirmesi ve hissedarların haklarının korunmasını güçlendirmesi amaçlanıyor.
MİRAS KALAN EV VE TİCARİ TAŞINMAZLAR DA KAPSAMDA
Düzenleme yalnızca tarla ve araziler açısından değil, miras yoluyla intikal eden farklı türde gayrimenkuller açısından da önem taşıyor.
Aileden kalan konutlar, arsalar, iş yerleri ve diğer taşınmazlarda da ortaklığın giderilmesi gündeme gelebiliyor.
Dolayısıyla düzenlemenin kapsamı oldukça geniş.
Özellikle yüksek değere sahip gayrimenkullerde ihale sürecindeki değişikliklerin mirasçılar açısından ekonomik sonuçları daha da önemli hale gelebilir.
HUKUKİ SÜREÇTE DETAYLAR BELİRLEYİCİ OLACAK
Yeni düzenleme her ne kadar genel kuralları değiştirse de her miras dosyasının sonucu aynı olmayacak.
Taşınmazın niteliği, hissedar sayısı, mirasçıların pay oranları, ortaklığın giderilmesi davasının hangi aşamada bulunduğu ve satış işleminin tarihleri gibi birçok ayrıntı sürecin nasıl işleyeceğini etkileyebilir.
Bu nedenle tapusu veya miras hissesi bulunan kişilerin yalnızca sosyal medyada veya haberlerde yer alan genel bilgilerle hareket etmemesi gerekiyor.
Özellikle devam eden dava ve ihale süreçlerinde uzman hukuki destek alınması, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından önem taşıyor.
TAPUSU OLANLAR İÇİN YENİ DÖNEM
Miras yoluyla taşınmaz sahibi olan milyonlarca kişiyi ilgilendiren düzenlemeyle birlikte açık artırma sisteminde önemli değişiklikler hayata geçirildi.
Yeni uygulama; mirasçıların haklarının korunması, taşınmazların gerçek değerine daha yakın şekilde satılması ve kötü niyetli girişimlerin engellenmesi hedefleriyle dikkat çekiyor.
31 Temmuz 2026 itibarıyla yürürlüğe giren değişiklik, özellikle ortaklığın giderilmesi davası nedeniyle satış aşamasına gelen taşınmazlar açısından yeni bir hukuki dönemin kapısını açtı.
Tapusu, hissesi veya miras yoluyla edinilmiş gayrimenkulü bulunanların ise yeni ihale kurallarını yakından takip etmesi gerekiyor.
