İstanbul’da kira getirisi açısından son dönemde ciddi değişimler yaşanıyor ve yatırımcıların ilgisi özellikle küçük metrekareli, merkezi konumdaki dairelere kaymış durumda. Gayrimenkul uzmanlarının analizlerine göre, 1+1 daireler, daha düşük alım maliyetleri ve yüksek kira potansiyeli ile 3+1 ve daha büyük daireleri geride bırakıyor. Bu dairelerde yıllık kira getirisi bazı ilçelerde %10’un üzerine çıkarak yatırımın geri dönüş süresini kısaltıyor ve yatırımcılar için cazip hale geliyor.
Türkiye genelinde ortalama 3+1 dairelerin satış fiyatı 4 milyon 791 bin TL, yıllık kira getirisi ise %6,61 seviyesinde. Buna karşılık, 1+1 dairelerin ortalama fiyatı 2 milyon 957 bin TL olup, yıllık getiri oranı %8,14’e kadar çıkıyor. İstanbul özelinde ise 3+1 daireler %6,50 civarında kira getirisi sağlarken, 1+1 dairelerde bu oran %7,91’e yükseliyor. İlçe bazlı veriler, küçük metrekareli dairelerin yatırımcı için daha kazançlı olduğunu net şekilde ortaya koyuyor.
2026 Şubat verilerine göre, İstanbul’da 1+1 dairelerde kira getirisi yüksek olan ilk 10 ilçe ve oranları şu şekilde:
- Bahçelievler: 3.398.395 TL | %10,47
- Güngören: 3.417.084 TL | %10,38
- Fatih: 2.472.384 TL | %10,32
- Esenyurt: 2.573.775 TL | %9,59
- Sultangazi: 2.237.538 TL | %9,13
- Esenler: 2.193.520 TL | %9,09
- Bayrampaşa: 3.085.953 TL | %8,94
- Beylikdüzü: 3.603.831 TL | %8,78
- Çekmeköy: 3.998.995 TL | %8,33
- Zeytinburnu: 6.847.808 TL | %8,06
Uzmanlar, kira getirilerindeki farklılığın üç ana faktöre dayandığını belirtiyor: fiyat politikası, yapı yaşı ve lokasyon. Örneğin Esenyurt, Sultangazi ve Esenler gibi ilçelerde fiyatların uygun olması, kira getirilerini yukarı çekiyor. Bahçelievler, Fatih ve Zeytinburnu gibi merkezi bölgelerde ise konum avantajı kira getirilerini artırıyor. Ayrıca eski binalar, uygun fiyatla yatırımcıya yüksek getiri sunabiliyor.
Küçük metrekareli dairelerin yüksek kira getirisi sunması, özellikle genç yatırımcılar ve ilk kez gayrimenkul yatırımı yapanlar için fırsat niteliğinde. Öte yandan, merkezi lokasyon ve ulaşım kolaylığı, kira talebini artırarak getiriyi daha da yükseltiyor.
Gayrimenkul sektörüne yön veren veriler, İstanbul’da 1+1 dairelerin kısa sürede yatırım geri dönüşü sağladığını ve kira getirisi açısından diğer konut tiplerini geride bıraktığını net bir şekilde ortaya koyuyor. Bu durum, yatırımcıları özellikle Bahçelievler, Güngören ve Fatih gibi yüksek kira getirisine sahip ilçelere yönlendiriyor.
İstanbul’da kira getirisi yatırımcı için sadece finansal kazanç değil, doğru lokasyon ve uygun fiyat dengesi ile stratejik bir fırsat sunuyor. Özellikle pandemi sonrası artan konut talebi ve şehir içi taşınmalar, kira getirisini daha da önemli hale getiriyor.
